Calculadora de rentabilidad de alquiler
Introduce el precio y el alquiler de un piso en España y obtén al momento su rentabilidad bruta y neta, la cuota de la hipoteca, el cashflow mensual y el cash-on-cash.
Rentabilidad bruta y neta
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Guía rápida
Cómo calcular la rentabilidad de un piso de alquiler
La rentabilidad bruta se calcula dividiendo el alquiler anual entre el coste total de la compra (precio + impuestos + notaría y registro + reforma): bruta % = alquiler anual ÷ coste total × 100. La rentabilidad neta descuenta además los gastos del año: IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, la vacancia (los meses que el piso está vacío) y la gestión si la delegas: neta % = (alquiler efectivo − gastos anuales) ÷ coste total × 100.
Un ejemplo real: un piso de 120.000 € con un 8% de ITP (9.600 €), 1.500 € de notaría y registro y 6.000 € de reforma cuesta en total 137.100 €. Alquilado a 750 €/mes ingresa 9.000 € al año: un 6,6% bruto. Si el IBI, la comunidad y los seguros suman 1.100 € y reservas un 5% del alquiler para mantenimiento, la neta baja a un 5,4%. Ese es el número que importa — y el que esta calculadora te da al momento, junto con la cuota de la hipoteca y el cashflow que te queda cada mes.
Regla rápida para España: por debajo de un 4% neto, la inversión rara vez compensa el riesgo; entre el 5% y el 7% está el grueso de las operaciones razonables; por encima del 8% suele haber trabajo o riesgo extra (reforma integral, zona tensionada, alquiler por habitaciones).
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes sobre rentabilidad de alquiler
¿Qué es la rentabilidad bruta de un alquiler?
Es el porcentaje que resulta de dividir el alquiler anual entre el precio total de compra, sin descontar gastos ni impuestos.
¿Qué es la rentabilidad neta?
Es la rentabilidad bruta menos todos los gastos anuales (IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, vacancia y gestión), dividida entre la inversión total.
¿Qué es el cash-on-cash return?
Es el rendimiento sobre el dinero realmente aportado (entrada, gastos de compra y reforma), en vez de sobre el precio total del inmueble, teniendo en cuenta la hipoteca.
¿Cuánto ITP se paga al comprar un piso para alquilar en España?
Depende de la comunidad autónoma: la mayoría aplica entre el 6% y el 10% en vivienda de segunda mano, y algunas lo han subido en 2025-2026 para grandes tenedores o segundas viviendas. Compruébalo siempre en tu comunidad.
¿Qué gastos hay que descontar del alquiler para calcular el cashflow?
La cuota de la hipoteca, el IBI, la comunidad, los seguros, el mantenimiento, la vacancia estimada y, si aplica, la gestión de un administrador de fincas.
¿Qué rentabilidad neta se considera buena en una inversión de alquiler?
En España suele considerarse atractiva una rentabilidad neta a partir del 5-6%, aunque varía según la ciudad y el riesgo asumido.